【聚合發建設股份有限公司】精鑿奢華時代

2008/05/01
活化房地資產 用房子養老 有「租、賣、抵押貸款」3種方式，衡量自己需求，擬定不同策略
工商時報 A10/理財百寶箱【陳雪蓮／台北報導】 
 
聚合發隨著人類壽命延長，長壽風險已成了不得不正視的問題，台灣現在就有許多銀髮族是屬於「房產富人，現金窮人」，而要活化房地資產以維持生活品質，有「租、賣、抵押貸款」3種方式。
聚合發「如何把房子吃掉？」不是玩笑話，是許多人在面對養老問題時，非常慎重思考的方向。尤其頂客族及單身族，不必考量留房子給子女，更把房子列入養老工具。聚合發
對擁有兩棟以上房子的人，不管是當包租公、包租婆或把其中一賣掉，理財彈性都相當大，可是對只有一棟房子的人，如何運用房子輔助養老就是一門學問。
由於國內尚無「房地產反向抵押貸款」，因此要運用房子養老不脫「租、賣、抵押貸款」3種方式。
聚合發台新銀信託投資處副總經理吳靜怡表示，在考量如何運用唯一的一棟房子養老時，必須衡量自己的資金缺口、房子的價值及經濟景氣的好壞，以擬定不同的處理策略。如資金缺口不大，吳靜怡建議可考慮把房子做分租，或是整棟出租，搬到自己負擔得起的老人住宅，如此既可減輕孤寂，也可有收入。
如資金缺口較大，則可能必須考慮賣房子，另租住處或住老人住宅，吳靜怡提醒，賣房子的時點很重要，千萬不要在房價低迷時賣房子 ，以免財務雪上加霜。聚合發
兆豐金南京分行經理李碧齡建議，賣房子最好是能賣給熟人，以保有回租的便利，並簽訂長期合約，這樣就不必搬離自己熟悉的環境。
而賣了房子之後，吳靜怡指出，為了避免投資虧損或遭不肖人士覬覦，最好是買退休年金保險，以防範活得太老；或是將財產交付信託，信託還可安排將來給付給特定機構費用，以安頓人生末段的生活。
聚合發至於有子女又不想搬離現居地的，還有一種變通方式，就是房子抵押貸款，由於退休者通常沒有固定收入，不容易向銀行取得貸款，李碧齡建議可由屋主和子女共同當借款人，這樣銀行就會依狀況核貸，有時為避免將來遺產有爭議，銀行會建議所有子女一起當共同借款人。 聚合發

( 2008/04/30 09:25 中廣新聞網 )
聚合發5月1號開始申報綜合所得稅，因為5月31號是星期六，因此報稅截止日延後到6月2號星期一。高雄市國稅局為了推廣以自然人憑證或金融憑證報稅，還推出週週抽獎送機車活動，希望納稅人「多用網路，少用馬路」。(林憲源報導)
報稅季節各地國稅局總會大排長龍，但只要使用自然人憑證或金融憑證，就可以在家中下載所得資料直接申報，不用到國稅局排隊，也沒有上下班時間的限制。雖然很方便，但根據高雄市國稅局的統計，全高雄有六萬多人擁有自然人憑證，但用來報稅的只有兩萬七千多人，不到一半，還需要加強宣導。高雄市國稅局蔡美雲科長說，高雄市國稅局因此推出週週抽獎送機車，腳踏車，一卡通等，一共要送出520個獎項給使用自然人憑證或金融憑證報稅者。
聚合發高雄市國稅局也提醒，今年報稅截止日是6月2日星期一，截止日前一週，從5月26日起中午加班收件，6月2日截止日當天加班收件到晚間七點。

( 2008/04/29 11:39 王鈺棻 )
時序進入５月，民眾又要開始為「稅」傷腦筋，在想著如何報稅、節稅前，先來了解一下今年申報所得稅的五大變更，好讓稅事更順意。
變更一：村里長不再開具親屬扶養證明聚合發
以往報稅期間，民眾常拜託村里長開立親屬扶養共同居住等證明，作為節稅用，但內政部已於96年修正「村里長核發證明事項一覽表」，刪除核發「無謀生能力證明」及「同居受扶養證明」等項目。所以民眾今年報稅就不能再去麻煩村里長開證明了。
若有扶養事實，納稅義務人要另行提出其他足以證明被扶養親屬無謀生能力，或同居受扶養事實的相關證明文件，讓國稅局查核。例如可以由受扶養者註明確實受納稅義務人扶養的切結書來代替，或是匯款證明也可。
變更二：退休金免稅額提高至16.1萬
退職金的範圍包括退休金、資遣費、退職金、離職金、養老金等所得。退休金的免稅額度會隨著物價調整，只要消費者物價指數較上次調整年度上漲超過3%時，就可以調整。根據主計處統計，94年11月到95年10月的消費者物價指數比上年度上漲3.1%，所以財政部公告96年度計算退職所得定額免稅的金額按照上漲幅度調整，從原本服務年資乘以15.6萬元，提高至服務年資乘以16.1萬。
舉例來說，服務年資為20年的老張，去年從公司領取250萬元的勞工退休金，老張可享有322萬元（16.1萬元乘以20年）的免稅額，因此老張的退休金不需要課稅。
變更三：債券利息採10%分離課稅聚合發
從96年開始，財政部便決定將個人持有的公債、公司債與金融債券的利息，改成在付息機構付息時，就先從持有人手上扣繳10%，也就是說這些債券利息不再享有每年27萬的儲蓄投資特別扣除額，也不用併入綜合所得稅所得總額課稅。
變更四：賣屋稅調高北市負擔最重
由於房地產價格飆升，96年個人售屋財產交易所得額標準也隨之調高，台北市與高雄市、縣轄市的售屋所得額都上調1%到4%，其中出售位於台北市房屋者稅負最重，課稅所得額一舉從25%上調至29%。
依據稅法規定，民眾買賣房屋的交易如有所得，隔年5月即應併入個人綜合所得報稅。而財產交易所得有兩種報稅方式：一是已出示房屋成本交易資料者，按其主動提示買賣真實成本課稅；二是，若無法提出成本證明者，則按照出售年度房屋的評定現值，乘以當年度售屋所得額標準。
以今年調幅最大的台北市為例，民眾出售位於北市的房屋，若未提出交易成本，稅捐機關會按29%計算所得額。若房屋評定現值如為1,000萬元，售屋所得就是290萬元，就要合併個人其他綜合所得按6%到40%的累進稅率課稅。
提醒您，若出售房屋為虧損，或售屋利潤並未達到29%（以北市為例）課稅標準者，一定要保留實際的買進、賣出交易資料，才不會遭到超額課稅。
變更五：最低稅負制開罰聚合發
最低稅負制的緩衝期已過，今年報稅時，納稅義務人若有應計算及申報基本所得額，而未申報或短、漏報，致短漏基本稅額者，就要開罰。
另外，個人短漏報最低稅負制規定申報的所得，所得額在25萬元以下、或漏稅額不到1.5萬者，可免依所得基本稅額條例處漏稅額2到3倍罰鍰。但納稅人必須符合：申報案件無夫妻所得分開申報、虛報免稅額或扣除額，或用他人名義分散所得等條件才適用。
文章轉載自奇摩理財網

(獨家〉立委選後建商推豪宅　瞄準陸客！
記者:林婉婷      攝影:涂堂鑾    台北     報導
藍軍立委大勝，股匯雙漲，連建商也趕搭勝選風推豪宅，不只瞄準台商回流人潮，還鎖定大陸嬌客，建商期盼馬英九之前提出松山機場改成兩岸直航機場，有利台北市房地產再一次鍍金，有建商甚至預估一旦三通，北市豪宅價格會漲3倍，最貴一坪上看3百萬！ 聚合發

五星級飯店式的大浴缸，搭上極簡休閒風的裝潢，建商打出度假豪宅，吸引兩岸三地的買主。民眾：「可以全家一起住，對啊。」

文章轉載自《今周刊》

《今周刊》封

文／楊方儒面

台南府城舊市區的一條窄路上，八十多坪的三層樓透天厝裡，住著台灣第一幸福富豪、奇美集團創辦人許文龍。 聚合發   
這棟舊厝，是他在四十歲買下的。許文龍發跡後，是美國《富比世》富豪排行榜上的常客，但是他卻沒有住豪宅，現今仍住在這幢四十年前蓋的舊宅裡。 聚合發   

這的確不是你我想像中的豪宅，整棟房子除了樂器以及他收藏的畫作之外，沒有什麼奢華陳設，甚至他的董事長辦公室，也非常簡單樸實。 聚合發   

雖不住豪宅，但許文龍這幾年來卻熱心公益，推動奇美捐助新台幣十億元以上在台南都會公園蓋博物館。 聚合發   

從許文龍身上，我們看到他和股神巴菲特有許多相似之處。巴菲特雖然是全世界第二大富豪，但至今仍住在四十年前買的老房子裡。○六年捐出三百七十億美元給比爾蓋茲設立的基金會，回饋社會，不留太多錢給子孫。 聚合發   

對此，許文龍亦同。他認為，如果子女不懂得花錢，留太多錢給他們，會成為毒藥，因此，只要能照顧他們基本的生活需求就好。這個想法，也讓他更捨得從事公益事業。 聚合發   

愜意／放權的大智慧 連郭台銘都稱羨

全台灣的人都知道，許文龍不愛去辦公室上班，一個禮拜只去公司兩個半天，其餘時間，主要的行程就是海釣。平日待在家裡，他也少有電話，真難得有人找，也是釣魚老友打來相招出海。 聚合發   

比起一票台面上每天工作十二小時的忙碌企業大老，深居簡出的許文龍，可說是有錢又有閒、老來得十全，連鴻海董事長郭台銘、華碩董事長施崇棠都非常羨慕他的愜意生活，特地來請教他怎麼授權、怎麼做時間管理。 聚合發   

剛過八十歲生日，許文龍的一生，儼然是一部近代台灣經濟發展的演進史。從傳統產業到高科技，雖然許文龍無為而治，但十倍速成長的奇美龐大集團，愈來愈讓人難以忽視！ 聚合發   

對於八十歲的許文龍來說，二○○八年是特別的一年，他剛過八十大壽，六月奇美電子將舉辦十周年慶，後年則是奇美實業五十周年慶。現在的他，生活從包子到電子、壓克力板到面板、石化到西洋畫，從兩萬元創業資本到五千億元營業額，四名創業夥伴到四萬名員工，許文龍旗下公司的經營學，一再被傳誦著。 聚合發   

2008/04/18
太平洋房屋
 (文章轉載自全球房地產資訊網)
每年五月是全國屋主房屋稅繳納期，提醒您在申報前，務必了解其中要點，有助於保障權益。

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，依法納稅是國民應盡義務，在每年的5月1日至5月31日期間，由當地稅捐稽徵機關發單課徵（如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計）。太平洋房屋提醒民眾在購入「新居」時，應查閱前屋主最近一期房屋稅單上之用途，如果實際已供住家使用，但是目前採非適用住家用稅率，請即時申請變更(房屋稅係按月課徵)，方可按住家用稅率課徵房屋稅來節省稅負。 聚合發   

如何計算房屋稅？ 聚合發   

按財政部資料顯示，房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是依房屋課稅現值乘以適用稅率計算。所謂房屋現值是由不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計，而房屋市價攸關諸多因素，係由買賣雙方依市場供需情況及種種因素而定，所以房屋現值與市價兩者的差距，是無法具體計算的。另決定房屋標準單價又涉及房屋之用途別、構造別及總層數三種因素。房屋樓層愈多，建築設備、建材造價等成本愈高，所適用的房屋標準單價就愈高，相對所負擔的房屋稅也就愈重。 聚合發   

太平洋房屋李珠華副總提醒屋主要留意以下房屋稅計算公式： 聚合發   

1.房屋稅計算公式如下：

應繳房屋稅=房屋課稅現值x適用稅率

2.房屋標準單價（元） × 房屋面積（㎡） × (1－每年折舊率％×折舊經歷年數) × 街路等級調整率（％）× 適用稅率 = 應納房屋稅

案例一：某甲在彰化市成功路有1 棟5 層樓房屋，面積250 平方公尺，於民國 80 年3 月建造完成，供住家使用迄今，某甲94 年度應繳房屋稅計算如下：

2,800元×250m2×(1-1%×14年)×130%×1.2%＝9,391元 聚合發   

案例二：某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺，其中 15 平方公尺供作營業使用，其餘供作為自用住宅使用，假設每平方公尺評定標準價格為3,000元，則某甲當年應納房屋稅額計算如下：

(一) 非住家用面積雖僅為 15 平方公尺，但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ，故以30平方公尺計，而營業用稅率為3% ，故其房屋稅稅額計算如下：3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% ＝ 2,700元

(二) 住家用面積之房屋稅稅額為：

3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% ＝ 5,400元

(三)
 
2,700元 ＋ 5,400元 ＝ 8,100元
(某甲當年應繳納之房屋稅)

註1：依房屋稅條例第5 條第3 款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」即非住家使用部分面積超過全部面積六分之一者，按實際使用面積計課，其未達全部面積六分之一者，以六分之一為準，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

註2：彰化縣鋼筋混泥土造房屋每年折舊率為1%。(可參考各縣市房屋耐用年數及折舊等級表)

註3：街路等級調整率：依據房屋所處街道之商業交通發展情形，擬訂房屋位置所在街路之等級。

註4：房屋稅課徵期間自上年七月一日至本年六月三十日止，共計十二個月。

李珠華表示，每個地區的房屋價值不同，個案情況也互異，屋主收到稅單時，不妨花些時間計算一下，以確保自己的權益。 聚合發

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】

聚合發利率走高，通膨又讓荷包變扁，銀行和壽險公司最近分別推出「一段式」及「雙額度」等新種房貸。「一段式」房貸可鎖住長年期固定利率；「雙額度」房貸可每年只繳利息，房貸到期前再付清本金，相當於只繳利息、暫不攤還本金的「寬限期」近20年，但缺點是到期時一次繳納本金的資金壓力將非常沈重。聚合發   

聚合發台北富邦、元大銀行、中國信託商銀等最近競相推出「一段式」房貸利率，北富銀最早推出，目前利率最低3.04%起。

聚合發何謂一段式利率房貸？元大銀行解釋，一段式利率，依指數型房貸指標利率「固定加碼」，目前各銀行加碼介於0.3到0.8個百分點之間，雖然指標利率是浮動的，但相對指數型房貸利率變動狀況為低，因此在20年貸款期限內，一段式利率每月所繳貸款金額只會隨市場利率「微幅」波動起伏，對消費者房貸負擔來說，比分段式利率相對穩定。

聚合發在房貸金額及年限相同下，若一段式房貸利率為3.03% ，分段式前半年2.65%，第7到24個月2.92%，第3年起3.52%。也就是說，從第3年起，分段式利率就可能高過一段式。聚合發   

聚合發新光人壽及國泰人壽則推出「雙額度」房貸，也是紓緩房貸繳款壓力的一種產品。聚合發   

聚合發新光人壽解釋，所謂雙額度，是將一筆貸款，分兩個額度，一個「本息均攤」、另一個僅繳利息，未攤還的本金在到期前一次清償。聚合發   

聚合發以借款500萬元、20年期、利率3%計算，若選本利攤還，每期還2.8萬元；但選雙額度，每月金額加總為1.9萬元，但本金最後還是要還清。

聚合發時報資訊 (2008-04-24)【李國煌台北報導】

大戶傳承財富，如何節稅最費心，針對稅負問題，稅務專家指出，最好多留房給孩子、少留現金，可以少繳一些遺產稅金。聚合發

聚合發遠東銀稅務顧問戴素雲說，大戶往生，遺留財產豐厚，但是，也會面對龐大的遺產稅課徵壓力，以遺產而言，留給孩子房地產，稅金相對省一些。聚合發

　在實務計算上，大戶遺留下的房地產，土地部分是按公告現值計價，房屋依評定現值計算，都會比市價低。聚合發

聚合發一戶市價3,000萬的房子，依照公告地價、評定現值計算以後，可能只值1,000萬，列入遺產計算的金額，便採用1,000萬來算。聚合發

聚合發如果這戶房子還有貸款2,500萬，大戶往生以後，房地產部分，等於留下遺產1,000萬、負債2,500萬，互抵之後，還有1,500萬的負債，這筆負債的金額可以和其它遺產互抵，遺產稅省更多。聚合發

聚合發如果直接留給孩子3,000萬現金，這麼大一筆錢，完全列入遺產計算，不像房地產有市價、公告價值及貸款間的節稅空間，可以運用。

聚合發不過，戴素雲說，有些大戶對於購置不動產，節省遺產稅的規畫，常常舉棋不定，在物色房地產標的時，又往往眾多子女意見不一，發生爭議，使得不動產節稅規畫的作法，不易執行。

聚合發其實，只要按表操課、按部就班進行，透過不動產節遺產稅的效果，真的很不錯。聚合發

文章轉載自奇摩房產新聞聚合發

文章提供／住展雜誌
聚合發隨著各區域房價屢創新高，許多建商也陸續開始引進最新的建材、技術以及工法，主要目的還是為了能吸引消費者的青睞。因此，『制震系統』遂也成為曝光率極高的名詞之一。
在經歷九二一大地震之後，大多數的消費者對於結構安全問題開始廣為重視，使得業者們不僅要求在結構設計方面符合國內耐震設計規範之外，甚至也從美、日等國引進了制震系統，目的是要提高建築耐震級數，以保障居住者的生命財產安全。聚合發

聚合發技術與趨勢一、 制震聚合發
聚合發現代的結構防震技術分成制震與隔震，簡單來說，也可稱為減震與免震，但基於成本、性能及適用性來看，目前台灣有設置防震技術的建築物當中，有九十％以上均採用制震技術。在台灣，制震技術的研究已超過二十多年以上，最早是運用在一九九四年台北捷運劍潭站所設置的八支制震阻尼器。目前許多住宅、辦公大樓已經可以看見這樣的制震技術。
其基本原理，則是類似汽車的避震器，在建築物適當位置的樑、柱之間加裝『制震元件』，一般稱為『阻尼器』或是『消能元件』。當地震發生造成建築物搖晃時，就可藉由阻尼器產生變形，進而吸收能量，以減少結構搖晃幅度以及震動時間，這樣可以保護主結構體不受破壞，讓居住者住得更安心。
二、隔震聚合發
談完制震，再來簡單介紹『隔震』，基礎的隔震系統，是利用設置一介於結構基座及基礎之間的隔震層，來阻隔或吸收將近九成以上的地震能量，如此一來，便可以直接避免因為過大震動所造成的建物損壞狀況。
制震居多聚合發
聚合發由於採用隔震系統的建築成本，會比一般制震建築高出兩倍以上，基於成本效益，大部分的一般建築還是以制震為多；除非像是醫院或備有高科技精密儀器的科技廠房，要避免因地震所造成的搖晃，才會選用隔震技術。聚合發
安全為重
聚合發以台灣的建築市場來看，消費者希望的便是精心的建築規劃、安全的結構設計與良好的施工品質，至於防震設備的訴求，消費者可以藉由多看多聽，以及瞭解建案中的制震阻尼器或基礎隔震系統設置的位置與數量，來判斷是否只是一種廣告的宣傳效果。除了多觀察外，也可以請建商提供專業機構的認證文件以及耐震標章，來作為判斷的依據。聚合發
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文章轉載自奇摩房產新聞聚合發

【王信人／台北報導】 
聚合發立法院財委會今(24)日將審查土地稅法第34條修正案，自用住宅優惠稅率10％適用，由一生一次放寬為不限次數，由於是財政部的版本，財政部不會反對，而國民黨立委又多持「樂觀其成」的態度，初審通過的機會甚高。

 聚合發放寬一生一次土增稅優惠稅率，為陳水扁總統在去年5月提出，財政部配合政策擬定修正條文，屬於民進黨行政院的「一週一利多」，送進上屆立法院審查時，國民黨不支持，所以沒有討論過。但在三月的總統大選結束後，國民黨態度已轉變。  聚合發

聚合發國民黨政策會執行長林益世表示，基本上國民黨不反對，才會排入審查，「今天先聽聽各委員的意見，如果委員也認為財政部版本不錯，就會通過，等二讀會時再看看社會大眾的反應；如果委員認為有需要修改的地方，就會再修改；如果委員反對，就繼續留在財委會討論」。

聚合發財政部的報告指出，現行土地稅法雖有第34條一生一次適用10％優惠稅率及第35條重購退稅之優惠規定，但重購退稅須符合2年內重購自用住宅用地及新購土地的地價，必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後的餘額，所以當換屋者買都會區大樓者，土地持分下降，就無法使用重購退稅，只能用掉一生一次優惠稅率，之後換屋就要依累進稅率課稅。為落實政照顧府自用住宅換屋者的需求，因而有必要放寬限制。

    　財政部版採雙軌制，原34條的一生第一次的規定不變，再增修開放第二次以上換屋課徵10％，也可稱為「一生多次」。其條件為：  聚合發

    　1、面積限制：出售都市土地面積未超過1.5公畝(45坪 )部分，或非都市土地面積未超過3.5公畝(105坪)部分。

聚合發2、期間限制：(1)出售前，持有土地6年以上。(2)出售前，連續設有戶籍且持有自用住宅6年以上。(3)出售前5年內，無供營業使用或出租。

聚合發台北商業技術學院財政稅務系教授黃耀輝建議，這個法案並沒有急迫性，不必急於在520之前做決定，待馬政府上台後，召開賦稅改革委員會，再做整體考量。

【新聞來源：中時電子報】2008/4/24