2008/04/15
房子應健檢 裝潢多用綠建材聚合發
中國時報 A8/生活新聞【張翠芬/台北報導】
聚合發「房屋和人一樣,也要健檢!」近年國內癌症、氣喘、過敏、肝腎疾病患者不斷增加,新光醫院腎臟科醫師江守山警告,可能都與室內環境毒物與房屋設計不良有關。他曾對國內七十間房屋進行環境健檢,竟然無一合格。 聚合發   

聚合發從腎臟科醫師到推動健康養生的「魚」醫師,江守山最近又多了「 房子醫師」的稱號。他說,要追求健康,除了食物,住的健康也不容忽視。人一生有九○%的時間待在室內,不當的裝潢建材、空氣品質、水質、採光,都可能成為健康殺手。

聚合發例如,新裝潢好的房子難免有味道,這些甲醛、甲苯等揮發性有機化合物,要長達三至十二年才會達安全範圍,長時間與之「共存」,將造成器官功能病變。 聚合發   

聚合發日本曾在二○○五年抽樣調查五十個房屋的室內空氣品質,發現三 ○%房屋總揮發性有機化合物濃度高於標準。江守山說,日本採用低揮發性建材多年,居然還有三成房屋不及格,台灣情況只會更糟。 聚合發   

聚合發近一年來,他為七十戶房屋健檢,結果沒有一戶完全合格,因住屋環境不良,狀況也非常多。一位六十六歲患有多囊腎的老太太,在浴室滑倒撞到腰部,撞破腎臟水泡,白血球升高變成敗血症,緊急洗腎二周才脫離險境。 聚合發   

聚合發更常見的是,全家人長年都在感冒,大人、小孩眼睛癢、咳嗽、流鼻水,醫師都說是過敏,其實是室內空氣不良,黏膜受到化學性刺激造成。 聚合發   

聚合發江守山說,在國外也有類似例子。住在國外的邱太太長年飽受陰道炎困擾,只要出門旅行便不藥而癒。醫師問診發現,原來她每天泡澡,但家中的水偏酸性,熱水管中的銅離子遇到酸,大量釋出到浴缸中,刺激陰道黏膜,導致陰道炎反覆發作。

聚合發江守山建議,民眾裝潢時應使用符合各國法令規範的「健康綠建材」產品,在室內加裝通風設備,或種植可淨化空氣的植物,改善室內環境品質,以免被無形的毒物啃蝕健康聚合發

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文章轉載自《今周刊》

《今周刊》封

文/楊方儒面

台南府城舊市區的一條窄路上,八十多坪的三層樓透天厝裡,住著台灣第一幸福富豪、奇美集團創辦人許文龍。 聚合發   
這棟舊厝,是他在四十歲買下的。許文龍發跡後,是美國《富比世》富豪排行榜上的常客,但是他卻沒有住豪宅,現今仍住在這幢四十年前蓋的舊宅裡。 聚合發   

這的確不是你我想像中的豪宅,整棟房子除了樂器以及他收藏的畫作之外,沒有什麼奢華陳設,甚至他的董事長辦公室,也非常簡單樸實。 聚合發   

雖不住豪宅,但許文龍這幾年來卻熱心公益,推動奇美捐助新台幣十億元以上在台南都會公園蓋博物館。 聚合發   

從許文龍身上,我們看到他和股神巴菲特有許多相似之處。巴菲特雖然是全世界第二大富豪,但至今仍住在四十年前買的老房子裡。○六年捐出三百七十億美元給比爾蓋茲設立的基金會,回饋社會,不留太多錢給子孫。 聚合發   

對此,許文龍亦同。他認為,如果子女不懂得花錢,留太多錢給他們,會成為毒藥,因此,只要能照顧他們基本的生活需求就好。這個想法,也讓他更捨得從事公益事業。 聚合發   

愜意/放權的大智慧 連郭台銘都稱羨

全台灣的人都知道,許文龍不愛去辦公室上班,一個禮拜只去公司兩個半天,其餘時間,主要的行程就是海釣。平日待在家裡,他也少有電話,真難得有人找,也是釣魚老友打來相招出海。 聚合發   

比起一票台面上每天工作十二小時的忙碌企業大老,深居簡出的許文龍,可說是有錢又有閒、老來得十全,連鴻海董事長郭台銘、華碩董事長施崇棠都非常羨慕他的愜意生活,特地來請教他怎麼授權、怎麼做時間管理。 聚合發   

剛過八十歲生日,許文龍的一生,儼然是一部近代台灣經濟發展的演進史。從傳統產業到高科技,雖然許文龍無為而治,但十倍速成長的奇美龐大集團,愈來愈讓人難以忽視! 聚合發   

對於八十歲的許文龍來說,二○○八年是特別的一年,他剛過八十大壽,六月奇美電子將舉辦十周年慶,後年則是奇美實業五十周年慶。現在的他,生活從包子到電子、壓克力板到面板、石化到西洋畫,從兩萬元創業資本到五千億元營業額,四名創業夥伴到四萬名員工,許文龍旗下公司的經營學,一再被傳誦著。 聚合發   

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2008/04/18
太平洋房屋
 (文章轉載自全球房地產資訊網)
每年五月是全國屋主房屋稅繳納期,提醒您在申報前,務必了解其中要點,有助於保障權益。

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,依法納稅是國民應盡義務,在每年的5月1日至5月31日期間,由當地稅捐稽徵機關發單課徵(如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿 1 個月者不計)。太平洋房屋提醒民眾在購入「新居」時,應查閱前屋主最近一期房屋稅單上之用途,如果實際已供住家使用,但是目前採非適用住家用稅率,請即時申請變更(房屋稅係按月課徵),方可按住家用稅率課徵房屋稅來節省稅負。 聚合發   

如何計算房屋稅? 聚合發   

按財政部資料顯示,房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是依房屋課稅現值乘以適用稅率計算。所謂房屋現值是由不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計,而房屋市價攸關諸多因素,係由買賣雙方依市場供需情況及種種因素而定,所以房屋現值與市價兩者的差距,是無法具體計算的。另決定房屋標準單價又涉及房屋之用途別、構造別及總層數三種因素。房屋樓層愈多,建築設備、建材造價等成本愈高,所適用的房屋標準單價就愈高,相對所負擔的房屋稅也就愈重。 聚合發   

太平洋房屋李珠華副總提醒屋主要留意以下房屋稅計算公式: 聚合發   

1.房屋稅計算公式如下:

應繳房屋稅=房屋課稅現值x適用稅率

2.房屋標準單價(元) × 房屋面積(㎡) × (1-每年折舊率%×折舊經歷年數) × 街路等級調整率(%)× 適用稅率 = 應納房屋稅

案例一:某甲在彰化市成功路有1 棟5 層樓房屋,面積250 平方公尺,於民國 80 年3 月建造完成,供住家使用迄今,某甲94 年度應繳房屋稅計算如下:

2,800元×250m2×(1-1%×14年)×130%×1.2%=9,391元 聚合發   

案例二:某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺,其中 15 平方公尺供作營業使用,其餘供作為自用住宅使用,假設每平方公尺評定標準價格為3,000元,則某甲當年應納房屋稅額計算如下:

(一) 非住家用面積雖僅為 15 平方公尺,但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ,故以30平方公尺計,而營業用稅率為3% ,故其房屋稅稅額計算如下:3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% = 2,700元

(二) 住家用面積之房屋稅稅額為:

3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% = 5,400元

(三)
 
2,700元 + 5,400元 = 8,100元
(某甲當年應繳納之房屋稅)

註1:依房屋稅條例第5 條第3 款規定:「房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」即非住家使用部分面積超過全部面積六分之一者,按實際使用面積計課,其未達全部面積六分之一者,以六分之一為準,分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

註2:彰化縣鋼筋混泥土造房屋每年折舊率為1%。(可參考各縣市房屋耐用年數及折舊等級表)

註3:街路等級調整率:依據房屋所處街道之商業交通發展情形,擬訂房屋位置所在街路之等級。

註4:房屋稅課徵期間自上年七月一日至本年六月三十日止,共計十二個月。

李珠華表示,每個地區的房屋價值不同,個案情況也互異,屋主收到稅單時,不妨花些時間計算一下,以確保自己的權益。 聚合發

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【聯合報╱記者孫中英/台北報導】

聚合發利率走高,通膨又讓荷包變扁,銀行和壽險公司最近分別推出「一段式」及「雙額度」等新種房貸。「一段式」房貸可鎖住長年期固定利率;「雙額度」房貸可每年只繳利息,房貸到期前再付清本金,相當於只繳利息、暫不攤還本金的「寬限期」近20年,但缺點是到期時一次繳納本金的資金壓力將非常沈重。聚合發   

聚合發台北富邦、元大銀行、中國信託商銀等最近競相推出「一段式」房貸利率,北富銀最早推出,目前利率最低3.04%起。

聚合發何謂一段式利率房貸?元大銀行解釋,一段式利率,依指數型房貸指標利率「固定加碼」,目前各銀行加碼介於0.3到0.8個百分點之間,雖然指標利率是浮動的,但相對指數型房貸利率變動狀況為低,因此在20年貸款期限內,一段式利率每月所繳貸款金額只會隨市場利率「微幅」波動起伏,對消費者房貸負擔來說,比分段式利率相對穩定。

聚合發在房貸金額及年限相同下,若一段式房貸利率為3.03% ,分段式前半年2.65%,第7到24個月2.92%,第3年起3.52%。也就是說,從第3年起,分段式利率就可能高過一段式。聚合發   

聚合發新光人壽及國泰人壽則推出「雙額度」房貸,也是紓緩房貸繳款壓力的一種產品。聚合發   

聚合發新光人壽解釋,所謂雙額度,是將一筆貸款,分兩個額度,一個「本息均攤」、另一個僅繳利息,未攤還的本金在到期前一次清償。聚合發   

聚合發以借款500萬元、20年期、利率3%計算,若選本利攤還,每期還2.8萬元;但選雙額度,每月金額加總為1.9萬元,但本金最後還是要還清。

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聚合發時報資訊 (2008-04-24)【李國煌台北報導】

大戶傳承財富,如何節稅最費心,針對稅負問題,稅務專家指出,最好多留房給孩子、少留現金,可以少繳一些遺產稅金。聚合發

聚合發遠東銀稅務顧問戴素雲說,大戶往生,遺留財產豐厚,但是,也會面對龐大的遺產稅課徵壓力,以遺產而言,留給孩子房地產,稅金相對省一些。聚合發

 在實務計算上,大戶遺留下的房地產,土地部分是按公告現值計價,房屋依評定現值計算,都會比市價低。聚合發

聚合發一戶市價3,000萬的房子,依照公告地價、評定現值計算以後,可能只值1,000萬,列入遺產計算的金額,便採用1,000萬來算。聚合發

聚合發如果這戶房子還有貸款2,500萬,大戶往生以後,房地產部分,等於留下遺產1,000萬、負債2,500萬,互抵之後,還有1,500萬的負債,這筆負債的金額可以和其它遺產互抵,遺產稅省更多。聚合發

聚合發如果直接留給孩子3,000萬現金,這麼大一筆錢,完全列入遺產計算,不像房地產有市價、公告價值及貸款間的節稅空間,可以運用。

聚合發不過,戴素雲說,有些大戶對於購置不動產,節省遺產稅的規畫,常常舉棋不定,在物色房地產標的時,又往往眾多子女意見不一,發生爭議,使得不動產節稅規畫的作法,不易執行。

聚合發其實,只要按表操課、按部就班進行,透過不動產節遺產稅的效果,真的很不錯。聚合發

文章轉載自奇摩房產新聞聚合發

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文章提供/住展雜誌
聚合發隨著各區域房價屢創新高,許多建商也陸續開始引進最新的建材、技術以及工法,主要目的還是為了能吸引消費者的青睞。因此,『制震系統』遂也成為曝光率極高的名詞之一。
在經歷九二一大地震之後,大多數的消費者對於結構安全問題開始廣為重視,使得業者們不僅要求在結構設計方面符合國內耐震設計規範之外,甚至也從美、日等國引進了制震系統,目的是要提高建築耐震級數,以保障居住者的生命財產安全。聚合發

聚合發技術與趨勢一、 制震聚合發
聚合發現代的結構防震技術分成制震與隔震,簡單來說,也可稱為減震與免震,但基於成本、性能及適用性來看,目前台灣有設置防震技術的建築物當中,有九十%以上均採用制震技術。在台灣,制震技術的研究已超過二十多年以上,最早是運用在一九九四年台北捷運劍潭站所設置的八支制震阻尼器。目前許多住宅、辦公大樓已經可以看見這樣的制震技術。
其基本原理,則是類似汽車的避震器,在建築物適當位置的樑、柱之間加裝『制震元件』,一般稱為『阻尼器』或是『消能元件』。當地震發生造成建築物搖晃時,就可藉由阻尼器產生變形,進而吸收能量,以減少結構搖晃幅度以及震動時間,這樣可以保護主結構體不受破壞,讓居住者住得更安心。
二、隔震聚合發
談完制震,再來簡單介紹『隔震』,基礎的隔震系統,是利用設置一介於結構基座及基礎之間的隔震層,來阻隔或吸收將近九成以上的地震能量,如此一來,便可以直接避免因為過大震動所造成的建物損壞狀況。
制震居多聚合發
聚合發由於採用隔震系統的建築成本,會比一般制震建築高出兩倍以上,基於成本效益,大部分的一般建築還是以制震為多;除非像是醫院或備有高科技精密儀器的科技廠房,要避免因地震所造成的搖晃,才會選用隔震技術。聚合發
安全為重
聚合發以台灣的建築市場來看,消費者希望的便是精心的建築規劃、安全的結構設計與良好的施工品質,至於防震設備的訴求,消費者可以藉由多看多聽,以及瞭解建案中的制震阻尼器或基礎隔震系統設置的位置與數量,來判斷是否只是一種廣告的宣傳效果。除了多觀察外,也可以請建商提供專業機構的認證文件以及耐震標章,來作為判斷的依據。聚合發
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」
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文章轉載自奇摩房產新聞聚合發

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【王信人/台北報導】 
聚合發立法院財委會今(24)日將審查土地稅法第34條修正案,自用住宅優惠稅率10%適用,由一生一次放寬為不限次數,由於是財政部的版本,財政部不會反對,而國民黨立委又多持「樂觀其成」的態度,初審通過的機會甚高。

 聚合發放寬一生一次土增稅優惠稅率,為陳水扁總統在去年5月提出,財政部配合政策擬定修正條文,屬於民進黨行政院的「一週一利多」,送進上屆立法院審查時,國民黨不支持,所以沒有討論過。但在三月的總統大選結束後,國民黨態度已轉變。  聚合發

聚合發國民黨政策會執行長林益世表示,基本上國民黨不反對,才會排入審查,「今天先聽聽各委員的意見,如果委員也認為財政部版本不錯,就會通過,等二讀會時再看看社會大眾的反應;如果委員認為有需要修改的地方,就會再修改;如果委員反對,就繼續留在財委會討論」。

聚合發財政部的報告指出,現行土地稅法雖有第34條一生一次適用10%優惠稅率及第35條重購退稅之優惠規定,但重購退稅須符合2年內重購自用住宅用地及新購土地的地價,必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後的餘額,所以當換屋者買都會區大樓者,土地持分下降,就無法使用重購退稅,只能用掉一生一次優惠稅率,之後換屋就要依累進稅率課稅。為落實政照顧府自用住宅換屋者的需求,因而有必要放寬限制。

     財政部版採雙軌制,原34條的一生第一次的規定不變,再增修開放第二次以上換屋課徵10%,也可稱為「一生多次」。其條件為:  聚合發

     1、面積限制:出售都市土地面積未超過1.5公畝(45坪 )部分,或非都市土地面積未超過3.5公畝(105坪)部分。

聚合發2、期間限制:(1)出售前,持有土地6年以上。(2)出售前,連續設有戶籍且持有自用住宅6年以上。(3)出售前5年內,無供營業使用或出租。

聚合發台北商業技術學院財政稅務系教授黃耀輝建議,這個法案並沒有急迫性,不必急於在520之前做決定,待馬政府上台後,召開賦稅改革委員會,再做整體考量。

【新聞來源:中時電子報】2008/4/24

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2008.04.15
拒絕偷工減料 買預售屋防弊5招
報導/林心怡 攝影/中時報系資料庫
 

鋼筋價格不斷上揚,已動工的工地,時常要面對節節高升的鋼價,使得承包商的利潤率先受到衝擊。(楊嘉裕攝)

 

 
 
 
聚合發地段、價格與建材」向來是購屋者最關切的問題,但不論未來房價漲或跌,對於自住型的購屋者來說,面對建材原物料高漲的年代,如何避開買到偷工減料的瑕疵屋,甚至影響日後結構上的安全問題,似乎更為重要,因此在買預售屋與新成屋時,消費者必須格外小心。 聚合發   

聚合發今年房市的三二九檔期在難得的資金條件與政治利多加持下,價量方面創下近年來的新高水準,但除了市場擔心房價是否有過熱的疑慮外,對於自住型的購屋者而言,在買預售屋或即將落成的新成屋時,更需要思考的問題是,在建材原物料價格飆漲之際,來不及轉嫁成本的少數不肖建商,或想爭取更多利潤的營造廠,可能潛在的偷工減料問題。 聚合發   

聚合發「目前台北市一般鋼筋混凝土大樓每坪造價,已從去年的八萬元,漲到今年的十萬元,而豪宅因為基礎建築與裝修建材等級更高檔,造價也從去年的十二萬元跳升至今年的十五萬元。」

聚合發任信恆建築事務所建築師不諱言地指出,除非成本已經順利轉嫁至房價上,否則已經與購屋者簽了約,正在興建中的預售屋,一旦這段施工期中相關原料成本飛漲,建商由盈轉虧的壓力相對也變大。 聚合發   

聚合發究竟建材原物料飆漲,對建案影響所及有多大?可先從預售屋與新成屋的價格結構來分析。潤泰創新執行長劉忠賢指出,房價是由成本加上利潤組合而成的,其中成本大約可分為土地成本、營建成本、建築師設計費、廣告企畫與管理費、以及其他雜項支出等。 聚合發   

聚合發以潤泰創新某建案為例,粗估工程造價比重,光是材料費就占了六一·七%,其中鋼筋、混凝土、水泥等近來飆漲的結構體材料,就高達三成六。建材原物料飆漲 聚合發   

聚合發若以台北市都會區為例,土地成本與營建成本約為六:三;北縣的土地成本相較台北低,大約占五:四的情況。而營建成本又可分為基礎工程裝修工程、機電工程,其中以基礎工程的結構體工程占成本比重最高,通常占營建成本四到五成左右。 聚合發   

聚合發換句話說,用於結構體比重較高的鋼筋、細砂、混凝土的主要材料一旦飆漲,建商的成本也將進而墊高。以鋼筋為例,二○○六年二月鋼筋每噸價格約一萬六千元,二○○七年底飆破二萬元大關,至二○○八年二月一噸鋼筋已經飆漲到三萬多元,二年近倍數成長聚合發   

聚合發至於細砂方面,自從中國大陸自二○○六年三月一日起,禁止天然砂對台灣出口後,已從每立方米七百元左右,至二○○八年二月為止,已經漲到一千二百元左右,上漲逾七成。 聚合發   

成本各出奇招

聚合發結構技師夏沛禹則指出,在原物料飆漲的情況下,有的建商要求在計算結構體所需的鋼筋用量要更為「精準」。比方說,原本四層樓跑一次鋼筋用量的資料,現在每兩層就要跑一次,尤其是台北市以外的外縣市地區,更是務求鋼筋量要「花在刀口上」。 聚合發   

聚合發此外,也有不少業者以調整新工法與建材,來因應利潤縮水的情況。比方說,潤泰創新就以一筆箍及螺旋箍等新工法,節省成本與時間,還能增加鋼筋強度。 聚合發   

聚合發永慶房屋代銷協理王財旺強調,雖然建商的造價普遍拉高,但以台北市而言,建商大多能將成本反應在房價上;不過,外縣市或中南部的建商,在來不及或無法轉嫁成本的情況下,也不排除一些建案會出現偷「工」不減「料」的方式,來節省成本。 聚合發   

聚合發「其實,自從九二一大地震後,政府對建商蓋房子結構體安全性的要求已更加嚴謹,建商只要拿到建照,按圖施工,通常都可以安全無虞。」王財旺指出,例如在建築外部裝修與內部裝修工程省成本,來增加利潤。 聚合發   

聚合發比方說,在建材上,載明的「進口拋光石英磚,義大利進口大陸進口的價差將近三、四倍;原本注明進口的廚具衛浴設備,換了「同級」的他牌商品,其實也並非「等值」;又或者是為了節省工資,在施工品質上有所瑕疵,使得防水工程未能確實做到等。

聚合發曾在潤弘營造任職工程部主管、現任潤泰創新規畫部協理的陳學賢指出,其實建商有沒有偷工減料,關鍵在建商與營造廠兩造是否確實「按圖施工」,若沒有確實做好「施工品管」,積少成多的「施工小瑕疵」也有可能危害到結構體的安全。 聚合發   

聚合發比方說,有小型或不肖建商,為了節省鋼筋成本,用了來路不名的鋼筋,可能是輻射汙染或容易鏽蝕的鋼筋;現場施做鋼筋捆紮不確實;或是以水泥與砂石攪拌而成的混凝土,為了省成本用了雜質含量高的砂或海砂、想省工時多加了水等,這些動作的累積,都有可能削減結構體的強度。 聚合發   

聚合發即便目前有零星小型建商偷工減料的耳語,但並沒有確切的數據資料顯示,當建材成本愈墊愈高,同時又無法轉嫁於房價時,會有不肖業者以偷工減料的方來縮減成本;不過,從過去海砂屋等事件的歷史經驗來看,目前均同樣處於油價、原物料價格高漲、短缺的時空背景,只是現在的建築技術更為高明。 聚合發   

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